Gdybym miał robić ranking podmiotów regularnie szkodzących przyrodzie, na jednym z pierwszych miejsc umiejscowiłbym branżę deweloperską. Nawet jeśli w tym gronie zdarzają się – a zdarzają! – firmy uczciwe, to jednak wielość oszustw i przypadków dewastacji środowiska dokonywanych przez tę branżę poraża.
Każdy z nas ma swoje „ulubione” przykłady deweloperskich inwestycji, które przyczyniają się do dewastacji przestrzeni i chaosu przestrzennego, potęgowania zanieczyszczeń środowiska, kłopotów z układem komunikacyjnym. Jestem ciekaw, ile z poniższych przykładów potwierdza Państwa doświadczenia.
Grzech pierwszy: reklamowe kłamstwa
Deweloperzy prześcigają się w wymyślaniu haseł zachęcających przeciętnego zjadacza chleba do zakupu ich mieszkań. Oferta deweloperska jest dziś rzeczywiście bogata – obejmuje zarówno mieszkania o najróżniejszych standardach i wielkościach, jak i apartamenty z ciekawym widokiem i najróżniejsze domki budowane w najróżniejszych miejscach.
Ileż to reklam zachęcających do kupna domu w ustronnym miejscu! Ileż ofert zachęcających do zamieszkania w spokojnych miejscach prawie że z dala od ludzi, a na pewno z dala od zgiełku i zanieczyszczeń!
Mamy więc „Osiedle Na Skraju Lasu”, mamy „Mieszkanie MdM z widokiem na las” i „Osiedle przy rezerwacie”. Mamy „Osiedle Natura”, „Osiedle przy rezerwacie – architektura z duszą”… „Osiedle Natura”, „Wymarzone osiedle w…”, „Osiedle przy rezerwacie, Architektura z duszą, Dom, o jakim marzysz, Osiedle Słoneczne” – takie i podobnie brzmiące ogłoszenia i hasła reklamujące bajeczne domy, praktycznie codziennie są publikowane w prasie. Mamy „Apartamenty w M. 150 m od plaży”, „Apartamenty najbliżej morza. Ekskluzywne apartamenty. Prestiżowa lokalizacja z bezpośrednim dostępem do morza”, „Nie do poznania! 3 pokoje z ogrodem przy lesie”…
Liczba firm deweloperskich zwiększa się z roku na rok, zwiększa się też liczba oferowanych mieszkań. W tej zawziętej konkurencji deweloperzy ścigają się na ceny, atrakcyjne standardy, ale również na wynajdywanie najciekawszych miejsc, w których każdy z nas mógłby zamieszkać.
Z tego względu nie dziwią takie ogłoszenia:
Na lokalizację osiedla wybraliśmy teren peryferyjnej części P. […] Mieszkańcy tego zakątka żyją również w sąsiedztwie rezerwatu przyrody. Tereny mają liczne walory krajobrazowe i rekreacyjne. Albo: Osiedle N. budowane przez firmę J. jest propozycją zamieszkania w atrakcyjnym miejscu. Położone na północ od granic miasta i otoczone terenami o szczególnych walorach przyrodniczych i ekologicznych. Teren ten został objęty programem Natura 2000, gwarantującym ochronę przyrody i kontrolę nad podejmowanymi na tym obszarze inwestycjami […]. W jego granicach znajdują się dwa rezerwaty przyrody.
Przyroda, jak widać, „jest potrzebna”, by dobrze się reklamować, ale później nie trzeba się nią przejmować.
Grzech drugi: dewastacja środowiska
Branża deweloperska jest nastawiona na zysk ze sprzedaży nowych mieszkań. Im bardziej atrakcyjne miejsce, tym zysk większy. A gdzie są dziś atrakcyjne miejsca? W miejscach atrakcyjnych przyrodniczo, z dala od zgiełku, w urokliwych miejscach nad jeziorami, nad rzekami, w otulinach parków krajobrazowych i narodowych i im podobnych.
Ogłoszeniodawcy nie są więc żadnymi romantykami, zakochanymi w krajobrazie, lesie i jeziorach, a nastawionymi na zysk przedsiębiorcami, a piękne ogłoszenia to zaproszenie wprost do dewastacji przestrzeni.
Wiem, że to poważny zarzut i przykra konstatacja. Cóż jednak sądzić o budowie zwartego kompleksu mieszkaniowego tuż nad jeziorem? Jak inaczej odnieść się do zabudowywania urokliwych fragmentów polskiego wybrzeża grodzonymi osiedlami i betonowanymi powierzchniami?
Oferta lokalizowania domów z „ogrodem przy lesie” oznacza „podchodzenie” zwartej zabudowy na skraj być może urokliwego lasu, który dotąd służył całej okolicy, a obecnie – z racji bliskości budynków – ten walor straci. Zabudowywanie klifów czy mierzei nadmorskich jest dla nabywców rzeczywiście atrakcyjne. Ale tylko dla nich. Tych, którzy budują w nadmorskich lasach, nie interesuje dobro społeczne – ich interesuje, jak dobrze zbudować i dobrze sprzedać. „Osiedle przy rezerwacie” to z kolei nic innego jak początek jego (rezerwatu) końca. Powstające przy nim nowe osiedla (bo zazwyczaj na jednym bloku to się nie kończy) zakłócają naturalne procesy biologiczne, a w konsekwencji rezerwat staje się, w najlepszym przypadku, przyosiedlowym parkiem.
Lokalizacja domów i osiedli na terenach przyrodniczo cennych (lub w najbliższym ich sąsiedztwie) bez podstawowych zabezpieczeń związanych z oczyszczaniem ścieków, bez pomysłu na zagospodarowanie wód opadowych i retencję wód, bez instalacji bezpiecznego i czystego dostarczania energii to bezpośredni powód dewastacji środowiska w wielu wymiarach.
Betonuje się szerokie połacie gruntów będące naturalną gąbką, co potęguje skalę coraz liczniejszych powodzi. Deweloperzy prący do łatwych zysków z zabudowy atrakcyjnych działek wykorzystują (a niekiedy i wymuszają) na skutek błędnych decyzji urzędników samorządowych zabudowują tereny podmokłe, naruszając sieć hydrologiczną.
Grzech trzeci: interes tylko prywatny, prawie nigdy publiczny
Ktoś, kto ma szansę spędzać wakacje w popularnych miejscowościach turystycznych, z przerażeniem konstatuje masową zabudowę terenów nad jeziorami, nad morzem, nad rzekami. Tereny, które jeszcze niedawno były miejscem wypoczynku, plażowania, biwakowania, obecnie stają się działkami budowlanymi. Bezmyślnie tnie się lasy i niweluje naturalne wzniesienia terenu, by móc postawić domy.
Niektórzy deweloperzy dokonują świadomego oszustwa. Oferując domy „przy rezerwacie”, z „niezwykłym widokiem na morze o nietuzinkowej lokalizacji”, mają świadomość, że tę samą ofertę (niekiedy tuż obok) proponuje jego konkurencja. Albo – i to też się zdarza – ten sam deweloper planuje postawienie drugiego i kolejnych budynków, nie informując o tym nabywców mieszkań w pierwszym. I tak zamiast „słonecznego osiedla” czy „najpiękniejszej lokalizacji nad wodą” powstają ciągi osiedli, w których „spokój” i „odpoczynek” to pojęcia umowne.
Żeby nie było wątpliwości: nie jestem komunistą, który zabraniałby deweloperom zarabiać na swoich inwestycjach – moja pretensja dotyczy ich egoizmu: mimo wspaniałych deklaracji, że „działają dla dobra wspólnego”, „rozwoju gminy”, tak naprawdę, tworząc chaos przestrzenny, nie licząc się z interesem publicznym, przyczyniają się do minimalizowania szans rozwoju gmin, niszcząc różnorodność funkcji przestrzennych, niszcząc walory przyrodnicze – ważne również w kontekście społecznym.
Grzech czwarty: chaos przestrzenny
Pamiętam oburzenie grupy mieszkańców jednego z powstających w Poznaniu osiedli, którym oferowano takie właśnie „piękne widoki”. Nowi mieszkańcy mieli te piękne widoki tylko przez dwa lata. Potem ten sam deweloper postawił przed ich oknami nowe domy. I tak skończyły się marzenia o pięknych widokach i spokoju. Na nic zdały się głośne protesty.
W innym przypadku jeden z deweloperów sprzedał sąsiednie działki innemu, który momentalnie je zabudował, i gdy zaczęły się protesty zawiedzionych i rozwścieczonych mieszkańców, sprzedający z rozbrajającą szczerością powiedział: to nie nasze, a deweloper, który kupił (i zabudował) odpowiadał, że ustalenia między tamtym deweloperem a nimi niewiele go interesują, bo on kupił działkę pod zabudowę i zgodnie z prawem tak właśnie zrobił.
Jednak nie tylko deweloperzy są winni takiemu procederowi. Tak samo winne, a przy tym bez wyobraźni, są te władze samorządowe, które w imię łatwego zarobku bez opamiętania wydają pozwolenia na budowę w miejscach do tego się nienadających. W efekcie – pod presją obietnicy łatwych i dużych wpływów podatków ze strony deweloperów – tnie się lasy nadmorskie, stanowiące naturalną zasłonę przed wichurami i sztormami. Najnowszy przykład – dosłownie sprzed kilkunastu dni – to wbudowanie kamienia węgielnego pod luksusowy kompleks hotelowy w Międzyzdrojach… na plaży, któremu towarzyszą takie oto deklaracje inwestora: Jest to niezwykle ważny moment, który symbolizuje nasze zaangażowanie w rozwój turystyczny tej części kraju oraz pragnienie stworzenia wspólnym wysiłkiem wyjątkowego miejsca dla wszystkich gości, które będzie dumą miasta oraz całego regionu.
To, co wydarzy się później, niech każdy sobie dopowie sam.
Co można z tym zrobić?
Po pierwsze: świadomość zagrożeń
Po to, by zmienić język lokalnej polityki inwestycyjnej, należy mieć świadomość prawdziwych zagrożeń i umieć wyważyć korzyści i straty na podstawie faktycznych kosztów.
Zabudowa należy dla najgorszego rodzaju zagrożeń dla przestrzeni i środowiska. Zdewastowanej rzece można ponownie nadać naturalny bieg, brudne jezioro można oczyścić, nawet wycięty las można od biedy odtworzyć, jednak zabudowanej osiedlami przestrzeni nie da się uratować. Takie zniszczenia są trwałe i praktycznie nieodwracalne.
A dodatkowo, wiele z działań naprawczych jest podejmowanych na późno, z uruchomieniem znacznie większych środków niż realne wpływy podatkowe – tak, że finalnie okazuje się, że wiele „wspaniałych inwestycji” to przyczyna kłopotów rozwojowych gminy.
Po drugie: przyspieszyć planowanie przestrzenne
Do rangi wielkiego problemu urasta ciągle mały procent gmin posiadających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. To dowodzi, że zabudowa w wielu wypadkach jest prowadzona wedle interesów deweloperskich, własnego uważania urzędników i „na oko”.
Brak planów miejscowych to chaos przestrzeni, jej dewastacja (gdy budowle powstają byle gdzie i byle jak), dewastacje zasobów wodnych (niezwykle potrzebnych do funkcjonowania lokalnych społeczności i kluczowych do zachowania bezpieczeństwa zdrowotnego, żywnościowego i rozwoju gospodarczego.
Po trzecie: wprowadzić prawdziwą zasadę „dobrego sąsiedztwa”
Zapisana w prawie „zasada dobrego sąsiedztwa” tak naprawdę jest „zasadą szkodliwego okradania przestrzeni”. Nie jestem w stanie wyjaśnić, jakie argumenty przemawiają za budową wysokiego apartamentowca w pobliżu parku, dla którego „dobrym sąsiedztwem” jest wysoki hotel, jedyny wysoki budynek w okolicy, który bezsensownie góruje nad niską zabudową dzielnicy.
Po czwarte: zmiana sojuszy i języka debaty
W wielu wypadkach obserwuję niebezpieczne sojusze tych, którzy ochoczo wykrzykuje się o „nawiedzonych ekologach” lub „ekoterrorystach”, a którzy są odpowiedzialni za zniszczenia przestrzeni.
Co gorsza, żadnym ostrzeżeniem nie są liczne przypadki zalewania bezsensownie zlokalizowanych budynków w polskich miastach, kiepskim ostrzeżeniem jest coraz gorszy bilans wodny naszego kraju – również z powodu bezsensownej zabudowy, a potęgowany zmianami klimatu.
Zamiast uczciwej debaty deweloperów, urbanistów i przyrodników mamy emocjonalny szantaż tych pierwszych, że zapewniają nowe miejsca pracy i nowe wpływy do gminnych budżetów, więc nie bardzo muszą przejmować się miejscem inwestowania.
Czas zmienić te sojusze i zmienić język. To jest pewnie najtrudniejsze. Chodzi o to, by pokazać prawdziwe oblicze uczestników sporu i rzeczowo podejść do szans i zagrożeń. Ekologia nie jest czynnikiem ograniczania rozwoju, co najwyżej jego korekty. Jeśli debata w Polsce ma być uczciwa, to wszyscy partnerzy – a więc i ekolodzy – muszą mieć te same prawa i pozycję w niej jak deweloperzy i samorząd. Nikt nie może wobec nikogo stosować żadnych szantaży – gdyby nawet przez chwilę ekolodzy przestali być „ekoterrorystami”, społecznicy przestali być „oszołomami” urzędnicy samorządowi „łapówkarzami”, a deweloperzy „mordercami przestrzeni” może wtedy wszystkie strony usłyszałyby, kto jest kim naprawdę. Taki chwilowy rozejm nie jest żadną gwarancją niczego, ale daje szansę na poprawę jakości polityki lokalnej.
Po piąte: pozbyć się czarnych owiec
Na sam koniec wyrażę swoje ogromne zdziwienie wobec postawy deweloperów: że nie wygenerowali mechanizmów samokontroli i standardów ochrony przestrzeni, by zapobiec nieuczciwym praktykom; że nie zadziałała u nich refleksja, że czarne owce polskiej deweloperki psują im cały PR i że najlepiej byłoby pozbyć się ich – przy głośnym aplauzie – ze swoich stowarzyszeń, związków i platform.
Środowisko deweloperskie nie jest jedynym środowiskiem, gdzie działa idiotyczna zasada solidarności branżowej, która zamyka oczy na oszustwa i broni skandalicznych przypadków nieuczciwości, ale właśnie oni mieliby najszybciej szansę na oczyszczenie swojego wizerunku. Ale może jest na tyle silne, że nie musi dbać o dobre imię.
Pytanie tylko: jak długo?
