Każdego roku każdy, kto lubi spędzać czas na swojej działce lub w mieszkaniu, mierzy się z problemem powodowanym przez sąsiadów. Bywa tak, że chcąc odpocząć i zrelaksować się przy dobrej książce zauważamy, że dym z wędzarni ryb sąsiada wdziera się na naszą posesję. W niektórych miejscowościach błędnie zainstalowane rury mogą doprowadzić do tego, że ktoś omyłkowo lub celowo odprowadza brudną wodę czy ścieki na naszą posesję. A co w przypadku, gdy deweloper postanowi wybudować kilkanaście metrów koło naszego spokojnego ogródka działkowego – centrum logistyczne? Czy coś możemy z tym zrobić? Aby dowiedzieć się, czym są immisje– zapraszam do zagłębienia się w treść niniejszego artykułu.
Wraz ze zmianami ustrojowymi przełomu lat 1989-1997 dokonano korekty wielu ustaw i artykułów. Ważność straciło wiele przepisów m.in. te regulujące Państwowe Gospodarstwa Rolne i inne przepisy regulujące charakterystyczne ustrojowe założenia poprzedniego systemu. Co ciekawe, w kodeksie cywilnym zadomowiły się instytucje tzw. ”prawa sąsiedzkiego” a więc ograniczające negatywne oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie. Przepisy te regulują wzajemne stosunki między właścicielami nieruchomości sąsiednich, przyznając jednym stronom obowiązki a innym roszczenia przysługujące względem naruszyciela. W kodeksie cywilnym przepisy prawa sąsiedzkiego zawierają się w art. 144-154, lecz na potrzeby niniejszego artykułu poruszać będziemy tylko art. 144.
Wyróżnia się immisje pośrednie i bezpośrednie. Immisje pośrednie dotyczą działań właściciela nieruchomości, której szkodliwe skutki mogą być odczuwalne w sposób naturalny na pozostałych sąsiadujących nieruchomościach. Wyróżnia się tutaj np. wywoływanie hałasów, wytwarzanie zapachów, ciepła, naturalny spływ deszczówki, zakłócanie fal radiowych. Nie ma zamkniętego katalogu tych czynności, które wypełniają znamienia immisji bezpośrednich. Chodzi głównie o to, że takie działanie ma w pewien sposób utrudniać korzystanie z naszej własnej nieruchomości wskutek działań właściciela nieruchomości sąsiedniej. Należy pamiętać, że norma art. 144 k.c ma charakter negatywny – to znaczy, że zakazuje się jakichkolwiek immisji na nieruchomość sąsiada, chyba że nasze działanie znajduje się w wyjątkach od zasady, bo spełniamy kryteria miary dopuszczalnych zakłóceń (np. wybudowaliśmy wędzarnię ryb i korzystamy z niej w sposób rekreacyjny a nie hurtowo, codziennie po kilka wędzarni pracuje i produkuje dym i zapach dla zysku właściciela np. by sprzedać jak najwięcej ryb).
Dzielimy je na materialne i niematerialne. Materialne immisje to takie, które polegają na przenikaniu cząstek materialnych, takich jak pyły, gazy, zapach oraz pewne siły takie jak wstrząsy czy hałas. Oddziałują na nas fizycznie na zmysły ludzkie z wyjątkiem wzroku. Immisje niematerialne oddziałują na odczucia estetyczne, moralne lub wywołując stan zagrożenia (np. dziwnie czerwona woda która odprowadzana jest z pobliskiej fabryki kleju do wód gruntowych koło naszej nieruchomości– nie wiemy jaki ma on wpływ na nasze zdrowie i czujemy się zagrożeni).
Immisje bezpośrednie to takie oddziaływanie, które jest zabronione. Jest to po prostu cudza ingerencja w naszą strefę własności, co utrudnia lub uniemożliwia wykonywanie prawa własności. Immisje te cechuje zamierzona ingerencja, która jest celowym i świadomym działaniem przeciwko właścicielowi nieruchomości sąsiedniej.
Czy zabronione są zatem wszelkie czynności, które dokonujemy podczas wykonywania prawa własności? Co do zasady nie, gdyż zabronione immisje są tylko takie, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Możemy zatem działać na swojej nieruchomości ale jedynie do granicy, w których nie przekraczamy owej szkodliwej ingerencji w nieruchomość sąsiednią. Jak taką „przeciętną miarę zakłóceń” oceniamy? Należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby oraz intensywność i skutki dla zdrowia, życia. Analizie podlegają też motywacje właścicieli nieruchomości, którzy owe immisje wywołują.
Przyjmuje się, że kryterium oceny szkodliwości immisji są stosunki miejscowe oraz społeczno- gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Ta pierwsza miara bada, jak układają się stosunki właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości oraz wykonywany sposób używania nieruchomości. Jeżeli na wsi nasz sąsiad ma kurnik a my jesteśmy oburzeni hałasem ptactwa oraz zapachem ocenie będzie podlegało to, czy hałas jest ciągły, czy w okolicy są inni właściciele kurników i też powodują podobny lub większy hałas, czy właściciel stosuje np. odpowiedni rodzaj chowu kurczaków, by minimalizować zapachy, brud i hałas. Ponadto sam fakt, że znajdujemy się na wsi a zakłócenia występują np. zazwyczaj rano i wieczorem, jakiekolwiek roszczenia właściciela sąsiedniej nieruchomości mogą nie zdobyć uznania w oczach sądu. Jednakże, gdyby ten sąsiad hodował kurczaki w bloku mieszkalnym w mieście, powodowałoby to hałas dla wielu sąsiednich nieruchomości lokalowych, pierze i odchody brudziłyby elewację budynku a deweloper nie wyraził nigdy zgody (a bardziej wspólnota mieszkaniowa) na prowadzenie takiej działalności przez sąsiada – wówczas jak najbardziej możliwe będzie przymuszenie właściciela kur do pozbycia się źródła immisji.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości to kryterium zobiektywizowane, czyli badaniu podlega indywidualny sposób zagospodarowania nieruchomości. Uwzględnia się tutaj przeznaczenie nieruchomości (do jakiego celu i działalności jest przeznaczona) oraz kontekst decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli zatem obok naszej nieruchomości mieszkalnej powstaje centrum logistyczne, powodujące ogromny hałas i ruch ciężarówek, należy sprawdzić, czy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu przewiduje w takiej odległości powstanie takiego centrum. Jeżeli nie, wówczas po wskazaniu bezpośredniej zależności między stanem nieruchomości wyjściowej a zakłóceniem korzystania z nieruchomości sąsiednich, możemy próbować podjąć odpowiednie kroki do zaprzestania immisji. Jednakże kwestionowanie powstania galerii handlowej w ścisłym centrum, która powoduje ogromny ruch i przepływ osób a co za tym idzie – hałas i zanieczyszczania, sprawia, że roszczenie mieszkańca kamienicy o to, że jego odpoczynek na balkonie jest zakłócony, nie znajdzie również uznania w oczach sądu, gdyż w planach zagospodarowania przestrzennego ujęte zostało takie przeznaczenie nieruchomości, stąd roszczenie może okazać się bezzasadne.
Jak można się bronić przed immisjami? W przypadku przekroczenia uprawnień przez właściciela nieruchomości powodującej immisje przysługuje nam roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem art. 222 § 2 kodeksu cywilnego. Oznacza to, że możemy żądać, aby sąsiad przestał zanieczyszczać naszą nieruchomość lub żeby zastosował on środki ograniczające szkodliwość immisji do jej przeciętnej miary. Nie zawsze oznacza to do przywrócenia stanu sprzed zakłóceń, tzn. nie możemy żądać usunięcia kurnika, jeżeli sąsiad podjął kroki, aby zmniejszyć hałas i zanieczyszczenia do ich przeciętnej miary. Jeżeli jednak czynności naruszyciela spowodowały szkodę – możemy domagać się jej naprawienia.
Jak widać istnieją prawne środki przeciwdziałające takiemu zachowaniu, aby każdy właściciel nieruchomości mógł wykonywać przysługujące mu prawa – czyli korzystać ze swojej działki czy mieszkania. Należy pamiętać, że ochrona przysługująca na podstawie przepisów ma ograniczać negatywne skutki a nie służyć przymuszaniu właściciela innej nieruchomości do zaprzestania jakiegokolwiek działania, powodującego naruszenie i tym samym pozbawiania go możliwości wybudowania kurnika czy wspomnianej wędzarni.
Źródła:
- https://pl.wikipedia.org/wiki/Prawo_rzeczowe
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 ze zm.)
- Komentarz do art. 144 KC red. Gniewek 2021, wyd.10/Szydło
